En dépit de la validation des mesures mises en place par la Ville de Paris auprès des autorités suprêmes relatives aux locations à courte durée, l’avocat analyse la situation complexe de l’immobilier et en quoi la « déclaration H2 », pourrait constituer une opportunité pour les loueurs. Tribune.

Afin de freiner cette tendance et lutter contre les locations illégales, la ville de Paris a, ces dernières années, renforcé son arsenal juridique et multiplié les sanctions.

En 2018, Paris annonçait avoir sanctionné de multipropriétaires qui exercent illégalement leur activité sur Airbnb en infligeant plus d’un million d’euros d’amendes. Ce montant record de sanctions était proportionnel à l’engouement pour ce type de logements, et au renforcement du dispositif de lutte contre les locations illégales. En 2020 et 2021, la Ville de Paris obtenait des autorités suprêmes (de la Cour de justice de l’Union européenne et de la Cour de cassation) la validation de sa réglementation.

Cependant, les décisions récentes pourraient sérieusement ralentir la guerre engagée par Paris.

Quel est le cadre légal de location Airbnb ?

Si vous prenez la décision d’être hôte Airbnb, il est important de connaître les dispositions légales qui s’appliquent dans votre ville. Le bien doit au minimum faire 9m carrés et 20m cubes de volume afin que les locataires puissent y vivre dans des conditions convenables et être équipé (literie, un réfrigérateur, des rangements, des plaques de cuisson, etc.). 

Sont exclus de ces dispositions, la location d’une chambre privée de votre logement (que ce soit votre résidence principale ou secondaire) ou d’une chambre d’hôte, comme précisé par la loi ELAN N°2018-1021 article 145 : “…les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offert à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.” – Article L324-1-1 du Code du Tourisme.

La question des tarifs n’étant pas abordée par la loi, chacun est libre de fixer ses propres tarifs étant précisé que la facture comprend un prix (à la nuitée), les charges, parfois une taxe de séjour (selon les communes) et un éventuel un dépôt de garantie.

Concernant Paris

Parmi les dispositions adoptées par la Ville, figure l’obligation pour tout loueur d’enregistrer son logement auprès de la mairie et d’afficher son numéro d’enregistrement et ce, afin de vérifier que les propriétaires ne dépassent pas la durée limite légale de location de 120 jours par an pour les résidences principales. La loi ELAN impose également de déclarer le nombre de nuitées louées au cours de l’année et un renforcement des sanctions en cas de manquement des loueurs à leurs obligations.Il est à préciser que les revenus liés à une activité de location saisonnière sont imposables et doivent donc être déclarés.

Paris en guerre ?

Si la Mairie de Paris est de plus en plus ferme, c’est avant tout pour lutter contre les locations saisonnières illégales. Ainsi Paris a, ces dernières années, renforcé le cadre juridique et multiplié les sanctions. En 2021, la Ville de Paris avait initié des constats d’infraction pour 1 010 annonces illégales hébergées par la plateforme ne disposant pas de numéros d’enregistrement, alors que la loi l’y obligeait. En outre et surtout, la Ville de Paris a remporté deux batailles décisives, la première en septembre 2020 à la Cour de justice de l’Union européenne qui valide la réglementation française, la seconde en février 2021 où la Cour de cassation juge la réglementation française proportionnée.

Une récente défaite changerait la donne pour la Ville de Paris ?

Lors de décisions très récentes, des propriétaires Airbnb en conflit avec la mairie de Paris obtiennent gain de cause en justice et ce grâce à une faille :  la déclaration H2. Au cœur du débat, la qualification de l’usage d’habitation du local. Plusieurs propriétaires ont ainsi soutenu qu’il appartenait à la Mairie d’apporter la preuve de l’usage d’habitation du local. Lors du procès, la Ville devait présenter un document (H2) prouvant que le logement incriminé était bien une habitation au 1er janvier 1970 – et non après cette date – (article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation). Sauf qu’en pratique, la Mairie de Paris a le plus grand mal à obtenir ce document demandé par la justice. Or, cette preuve était indispensable pour faire condamner le propriétaire.

Ces premières décisions en faveur des propriétaires pourraient bien faire jurisprudence.

Affaire à suivre….

Gisèle Cohen

Avocat au barreau de Paris depuis 2003, Maître Gisèle Cohen et son cabinet traitent principalement les affaires de droit immobilier et de droit commercial. Formée en tant que médiateur auprès des tribunaux en 2014, Maître Gisèle Cohen apporte une démarche novatrice et professionnelle pour le règlement des litiges. Travaillant avec des particuliers, des PME ou de grandes entreprises, elle accompagne ses clients lors de la résolution de contentieux. L’avocat intervient régulièrement lors de conférences où elle partage ses compétences sur les enjeux stratégiques des entreprises et des professions libérales.